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27 de Junho de 2022
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    O que há de novo? No velho direito condominial!

    Miguel Zaim, Advogado
    Publicado por Miguel Zaim
    há 6 meses


    O objeto do presente artigo é demonstrar ao final um retrospecto histórico, dos direitos que envolvem as moradias compartilhadas, iniciando desde os tempos mais remotos até os dias atuais

    Para compreensão do tema, é importante fazermos uma digressão temporal na gênese origem do tema proposto, principiando pelo mundo, desde os primórdios, em suas origens mais remotas, até ao Brasil atualmente.

    O primeiro registro nos anais do tempo, nas era mais remotas, foi há 5.000 (cinco mil) anos atrás, na Babilônia (atual Iraque), verificadas através venda das compartilhamento de casas, o que a época se chamava “venda do rés-do-chão de uma casa”, sendo o piso superior continuava a pertencer ao dono do imóvel.

    Na sequência no Egito, na Grécia (a origem das assembleis, precursores da democracia) e na Roma antiga (através do Digesto, pelo imperador Justiniano) que se referem sob a hipóteses de fato semelhantes a que ocorre na propriedade horizontal, e, que, portanto, “permitiriam afirmar o conhecimento dos juristas romanos das especialidades jurídicas da propriedade por andares”, mas não fala propriamente em propriedade horizontal).

    Em Roma, muito embora inicialmente fosse exclusivista, no que tange a propriedade, houve a necessidade de se abordar o tema de copropriedade, pelo fato dos imóveis em alguns casos terem mais de um senhorio, sobretudo por aqueles condomínios havidos por herança, nascendo assim o Condomínio necessário, e porque não dizer, o voluntário também manifestado através dos quinhões da coisa (podendo ser bem móvel, imóvel ou semovente).

    Mais adiante, o primeiro país a legislar sobre o tema foi a França, através de seu Código Civil, mais conhecido como Código Napoleônico, que seguramente trouxe avanços a legislação do tema em análise.

    Importante registrar que no período em que houve a criação do Código francês, a Europa estava em fase de transição entre o absolutismo e o liberalismo, sob as bandeiras do pensamento iluminista, tendo como um dos grandes 2 influenciadores John Loke, também chamado de o século das luzes.

    O referido movimento, tem como cerne três características a Liberdade individual de Immanuel Kant, Tripartição dos poderes de Montesquieu e a Democracia. Tal movimento trazia consigo o fortalecimento da propriedade privada, com uso, gozo e fruição absolutas.

    A Espanha também incorporou as normas de condomínio em sua legislação, em especial com a Lei de propriedade Horizontal.

    E por fim, em Portugal, através das Ordenações Filipinas, que por acepção logica teve seu reflexo no Brasil, por ser colônia de Portugal.

    O Brasil, somente criou suas próprias leis, com a vigência do Código Civil de 1916, sendo a primeira norma material Civil Brasileira, criada por Clóvis Bevilacqua, que em verdade, ateve-se somente a falar sobre o direito de vizinhança, mais especificamente sobre a casa de parede-meia (parede comum para duas edificações), e os outros tipo de condomínio que já eram mencionados em Roma (necessário e voluntário), portanto, passou ao largo de regulamentar a norma de condomínios, que tinha por característica primacial ser um Código de teor liberal.

    Em 25/06/1928, através de Augusto Viana, a matéria do compartilhamento da propriedade, recebeu sua primeira regulamentação pátria, através do decreto nº. 5.481/1928, onde tratou da alienação de prédios de mais de 5 andares, estabeleceu a dicotomia entre áreas comuns e partes exclusivas, pelos artigos 1º e 2º, participação nas despesas (art. 9º), e ainda, sobre modificação das fachadas externas, no art. 11º. Tal decreto foi modificado pelo Decreto n.º 5.234/1943 (que somente ampliava o grau de abrangência da lei, para abarcar também edifícios de três ou mais pavimentos construídos) e, posteriormente, pela Lei n.º 285/1948 (que amplificava ainda mais a interpretação da lei, para aplicá-la também a edifícios com dois ou mais pavimentos construídos); É importante frisarmos, que neste período entre primeira e segunda guerra mundial, havia questões social palpitando pela Europa, os princípios sociais, que abrangiam desde o sistema econômico até a propriedade social dos meios de produção, que tem como teóricos o Karl Marx e Friedrich Engels, nos idos de 1818, a divisão de classe (burguesia e proletariado), 3 somando a escola de Frankfurt, capitaneada por Max Horkheimer, Theodor Adorno e Jurgen Hanermas.

    Outro ponto histórico de grande importância, é que havia o forte êxodo rural, as pessoas vinham do campo para as cidades, obrigando que os indivíduos buscassem uma melhor uso e ocupação do solo.

    Surgiu um clamor social pela que o legislador criasse um normal que trouxesse mais responsabilidade ao incorporador, diante da lacuna da lei neste ponto, no governo Castelo Branco, foi encomendado ao grande mestre Caio Mário, elaborasse uma lei que pudesse regulamentar de forma contundente a responsabilização do Incorporador, bem como, foi mais atenciosa com as normas de condomínio.

    O brilhante mestre Caio Mário, elaborou o anteprojeto da Lei 4.591/64, a mais de 57 anos em vigência, que versa sobre Condomínio e Incorporação Imobiliária, e Condomínios Especiais, esse sim, foi uma norma que voltou seu foco para dirimir em detalhes as questões condominiais, que em sua primeira parte lei trouxe disposições sobre o condomínio de unidades autônomas (arts. 1º a 8º); convenção de condomínio (arts. 9º a 11); despesas de condomínio (art. 12); seguro, incêndio, demolição e reconstrução obrigatória do prédio (arts. 13 a 18); utilização da edificação ou do conjunto de edificações (arts. 24 a 27).

    Os arts. 28 e seguintes cuidam das incorporações imobiliárias. Com o advento do Código Civil de 2002, de Miguel Reale, introduzido pela Lei n.º 10.406/2002, houve a criação dos artigos 1.331 a 1.358 (Livro III, Título III, Capítulo VII) para regular a matéria – e, posteriormente, em 2017, do art. 1.358-A, que regulamenta os condomínios de lotes. Entretanto, importante esclarecer que, quanto aos aspectos não regulados pelo Código Civil, ainda se mantém a vigência das disposições da Lei n.º 4.591/1964.

    Registra-se que o Código Civil, tem um teor mais social, incutindo a limitação do uso da propriedade, em homenagem ao princípio da função social e a exclusão do condomínio antissocial (outra forma de colocar a coletividade acima das normas individuais) com forte teor do princípio da socialidade.

    Os Diferentes Tipos de Condomínios: Como avança inicial no direito condominial pátrio, grafamos o REURB, materializado através da lei 13.465/2017.

    É premente a necessidade de moradia do indivíduos, os crescimento populacional cria tais demandas, que por sua vez não contam com politicas publicas que corroboram para arrefecer a necessidade imobiliária, via de consequência, há o crescimento desordenado, muitas vezes até clandestino, e com o intuito de resolver tais informalidade o legislador criou este instrumento legal, como conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

    A REURB é dividida em duas modalidades: Þ REURB – S: Que se Aplica aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. Þ REURB – E: Regularização de Interesse Específico, para regulamentar condomínio com por exemplo o de controle de acesso, que tem como público alvo pessoas de maior poder aquisitivo, que se organizam para serem administrados através de uma associação, que antes da regulamentação do REURB funcionava através do famoso “jeitinho brasileiro”.

    Também como desdobramento da REURB, citamos os condomínios de lotes, que foram devidamente formalizado pela Lei, mas que ocorria na prática condominial, que foi introduzido pelo artigo 1.358-A do Código Civil. Sendo que em sua caraterística principal a unidade autônoma, neste caso, é o lote, o terreno sem edificação.

    Outra regulamentação feita pelo REURB, os condomínio de lotes, que tem seu nascedouro na lei de loteamento, que altera o artigo 1.358- A, tendo casa construídas pelo construtor, com a ideia de manutenção das características da fachada padronizada, mas que possui seus regramentos específicos.

    Nasce da lei de parcelamento do solo, que possui como diferença do condomínio de lotes, para o condomínio de controle de acesso, a necessária autorização precária, para murar e ter controle sobre o acesso na área, sendo que as praças, área públicas e equipamentos urbanos, com o registro do parcelamento, passam ao domínio do município. Que possui seu conjunto normativo com suas especificidades.

    Outra novidade do REURB-S, o Direito Real de Laje, provocou alteração criando ao artigo 1.510 – A, que tem por objetivo regularizar as pessoas que morava em favelas, trazendo cidadania, oportunizando inclusive individualização da matrícula a cada laje construída, inclusive gerando inclusão quando esses indivíduos podem contratar serviço essencial da energia elétrica em sua laje, constituindo endereço individualizado.

    Conferindo também aos municípios o poder de legislar sobre a matéria, autorizando a construção de lajes, a exemplo do município de São Paulo que é permitida a construção em laje com limitação de seis andares, assim como em Balneário Camboriú, com limitação de 12 lajes.

    É certo, que tal empreendimento necessita de administradores, normatização interna. O Condomínio Urbano Simples, é outra importante realidade que certamente trás um grande impacto para os pequenos incorporadores, muitos senhorios, fazem casas em uma pequena matrícula, através do REURBS, tornou-se possível, que este construtor pudesse em cada uma de suas casas gerar matrícula distinta.

    Citamos por exemplo aquele pequeno construtor, que tem um pequeno terreno do 15 x 30 metros, construir 3 casas de 5 metros, podendo ainda criar uma área comum no fundo do terreno, individualizando cada um em matrícula distinta. Por cento, que se trata de uma nova possibilidade de negócio, tanto para pequenos incorporadores, administradoras, e aqueles que tem parcos recursos para adquirir seu imóvel.

    Fenômeno importando de Direito alienígena, a Multipropriedade (lei 13.777/2018), é uma das grandes formas de utilização da coisa, que mudou a concepção trazida por Caio Mário de fração ideal da propriedade, por fração ideal de tempo, artigo 1.358-B e seguintes do Código Civil. Eis uma forma diferente de se utilizar o imóvel, que inclusive trouxe mais acesso das classes menos abastadas em pode consumir serviços dos grandes Resorts, que teve início nos Estados Unidos da América, lá conhecido como “time sharing”.

    É certo que essa forma de utilização do imóvel, carece de prestadores de serviços para o seu devido funcionamento, para escalonar o uso da propriedade.

    Não podemos esquecer os Condomínio de Shoppings Centers, que são reguladas pela lei 4.561/64, que são grandes condomínios da mesma forma, abrigam lojas ancoras e agregadores de serviços a população.

    O que pode ser todos os condomínios acima em um só, os Super Condomínios, são grandes aglomerados urbanos que podem abrigar no mesmo espaço, hotéis, condomínios de lotes, condomínios em edifício, shoppings, que precisam de regulamentação e se cercar de profissionais para o seu regular funcionamento. Como arremate, e o mais vanguardista dos tipos de condomínios, apresentamos o Coliving, eis a última novidade, que tem a área privativa com os demais condomínios regulares, mas que tem como área comum cozinha, sala de estar, área de lazer, lavanderia.

    Temos notícias que em São Paulo, no Rio Grande do Sul, tem taticamente esses condomínios, que, no entanto, carecem de regulamentação. Lembramos que estamos em plena quarta revolução industrial, na era do compartilhamento, da inteligência artificial, e nesse momento estamos fazendo uso diferente da propriedade, que também estamos compartilhando.

    Bem-vindo ao futuro, bem-vindo ao novo Direito Condominial.

    MIGUEL ZAIMAdvogado e Professor. Docente, nas seguintes Instituições: Faap/SP, Cebpjur/RJ, Santa Tereza/PI, Unepos/DF. Doutor e Mestrando em Direito. Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário e Direito Ambiental. Autor dos Livros: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo, Manual Prático da Advocacia Condominial e Reflexões sobre Direito Condominial e Cartilha do Síndico. Membro do IAMAT- Instituto dos Advogados Mato-Grossenses, da ABA, Associação Brasileira de Advogados, da Comissão de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT, Diretor do IBRADIM/MT.

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